إذا كنت تبحث عن منزل جديد، فأنت بحاجة إلى وكيل المشتري. وهنا القواعد الجديدة.
على بعد ساعة ونصف فقط من لوس أنجلوس، يوجد مجتمع جبلي حيث توجد مواسم حقيقية: صيف دافئ، وخريف بارد، وشتاء ثلجي، وينابيع متألقة مع أزهار النرجس البري في كل مكان. تغطي الكتيبات العقارية نوافذ المتاجر في هذه القرية الألبية الخلابة. لقد قمت بزيارة عام 2018 من أرض المنازل التي تبلغ قيمتها مليون دولار، وعندما رأيت أسعار المنازل تبدأ من حوالي 150 ألف دولار، وقف شعر ذراعي. باعتباري أمًا عازبة مستقلة، تمكنت أخيرًا من شراء منزل حقيقي عن طريق صرف بعض أسهم شركة تيسلا كدفعة مقدمة.
وفي نهاية الأسبوع التالي، التقيت بفيكتوريا، وهي وكيلة عقارية عملت لمدة ثلاثة عقود في الجبال. لقد أرتني العديد من المنازل التي جعلت قلبي يتسارع، لكنها أشارت بعد ذلك إلى مشاكل محتملة، مثل التعفن تحت السطح المغطى وانتظار المقاولين لفترات طويلة لإصلاحها بتكلفة رخيصة. أخيرًا، توقفنا عند مقصورة Wedgewood الزرقاء عام 1937 مع مرآب غير عادي. مشيت عبر الباب ونظرت إلى ضوء أواخر الصيف المتناثر عبر الأرضيات الخشبية القديمة. لقد قدمت على الفور عرضًا بالسعر الكامل دون أي طارئ. وافقت فيكتوريا على ذلك، وحصلت عليه مقابل سعر بدا وكأنه تبادل وسائد للأريكة مقارنة بالعقارات في لوس أنجلوس، بالإضافة إلى امتيازات في مجال الأسلاك والتنظيف، وذلك بفضل اتصالاتها.
قد تعتقد أنك تعرف الكثير عن شراء المنازل، ولكن ما لم تكن محترفًا، فإن الاستعانة بوكيل أمر ضروري. حتى مع وجود عدد قليل من المعاملات العقارية، لم أكن لأعرف أبدًا المشاكل المتعلقة ببعض العقارات دون معرفة فيكتوريا المتعمقة بالمنطقة. يتحمل وكلاء المشتري واجبًا ائتمانيًا تجاه عملائهم، بما في ذلك الإشارة إلى أي شيء يؤثر على قيمة المنزل، مثل الصيانة المؤجلة.
حكم اللجنة
دخلت تغييرات وطنية مهمة حيز التنفيذ هذا العام بعد الانتصار دعوى قضائية بواسطة مشتري المنازل في ولاية ميسوري ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR). وجادل المدعون بأن الوكلاء لم يكونوا شفافين بشأن العمولات. والنتيجة هي أن الوكلاء الآن لا يستطيعون إدراج عمولتهم في قوائم MLS (ولكن يمكنهم الكشف عنها في مكان آخر، مثل مواقعهم على الإنترنت). يتحمل المشترون والبائعون مسؤولية الدفع لوكلائهم، كرسوم ثابتة أو عمولة، بدلاً من النموذج السابق حيث كان البائع يدفع العمولة ويقسمها بين الوكيلين. لا يزال بإمكان البائعين دفع رسوم وكيل المشتري لتحسين الصفقة.
جعلت هذه القاعدة الصناعة متوترة، مع القلق الرئيسي من أن المشترين، وخاصة أولئك المؤهلين للحصول على برامج الدفعة الأولى صفر، لن يكونوا راغبين أو غير قادرين على دفع هذه الرسوم من جيوبهم.
ويقول: “قد يؤثر ذلك على قدرتهم على شراء عقار، خاصة الشخص الذي يواجه مشكلة في سداد الدفعة الأولى، وسيؤثر على ما قد يقدمونه مقابل العقار”. فينس مالطاعضو في فريق قيادة NAR.
ريبيكا هيدالجو لوفياسيخشى وكيل الوساطة في ولاية أريزونا الذي يفضل المشترين لأول مرة والمشترين من ذوي الدخل المنخفض من أن يتخلى بعض الأشخاص عن استخدام الوكيل تمامًا لتجنب الرسوم. إنها تقارن ذلك بالدفاع عن نفسك في المحكمة أو الاستعانة بمحامي عام. “أو هل تريد شخصًا يتمتع بخبرة 30 عامًا مثلي، والذي سيتأكد من حصولك على ما تريد عندما تريده؟”
وبطبيعة الحال، يدفع المشترون دائمًا نصف العمولة المدرجة في سعر الشراء والمتراكمة في الرهن العقاري. الآن، قد يحتاجون إلى قرض منفصل أو نقدًا لتمويل حصتهم في العمولة. بعض المقرضين يستجيبون. على سبيل المثال، يقدم بنك الادخار الفيدرالي أ يُقرض والتي يمكن استخدامها لهذا الغرض بالضبط.
يمكن أن يعمل تغيير القاعدة أيضًا لصالح المشتري إذا كانت الضرائب العقارية في ولايته تستند إلى سعر شراء المنزل، كما هو الحال في كاليفورنيا، على سبيل المثال. عندما تكون رسوم الوكيل منفصلة، يمكن أن يكون سعر الشراء أقل.
اتفاقية الوساطة بين المشتري
في الماضي، كان بإمكان المتلصصين التجول في المنازل دون النظر إلى الوقت أو الطاقة التي يستثمرها الوكيل في إظهارهم. وبموجب قاعدة جديدة أخرى، يجب على المشترين المحتملين التوقيع على اتفاقية تمثيل حتى يتمكنوا من مشاهدة المنزل، لذلك حتى لو اشتروه مع وكيل آخر، فسيظلون مدينين للوكيل الأول بالعمولة. سيطلب معظم الوكلاء أيضًا إثباتًا للموافقة المسبقة من المُقرض.
يقول هيدالجو رينز إن اتفاقية المشتري والوكيل كانت دائمًا خيارًا، لكنه يتوقع أن استخدامها القسري سيعيد الصناعة إلى الخمسينيات من القرن الماضي، عندما لم يكن لدى المشتري أي تأثير أو حماية في صفقة عقارية.
وروت قصة زوجين كانا يعملان مع وكيل في مكتبهما، لكنهما اشتريا مباشرة من أحد المطورين لتجنب العمولة البالغة 3٪. وبسبب القاعدة الجديدة، فإنهم مدينون للوكيل بحوالي 7000 دولار، لكنهم استقروا على 2000 دولار. ولو كانوا قد استخدموا الوكيل العقاري للمنزل الجديد، لكان بإمكانهم التفاوض على صفقة أفضل لتوفير المال، حتى مع أخذ العمولة في الاعتبار.
هل تريد ملخصًا يوميًا لجميع الأخبار والتعليقات التي يقدمها الصالون؟ اشترك في النشرة الإخبارية الصباحية، Crash Course.
إذا كنت تشتري
شراء منزل هو أهم معاملة مالية يقوم بها معظم الناس، وربما تساعد هذه القواعد الجديدة. ومع ذلك، يعتمد الكثير على مدى سخونة أو برودة سوق العقارات ومدى النفوذ الذي يتمتع به المشتري.
· إذا كان سوق المشتريمن المرجح أن تحصل على تنازلات، بما في ذلك مطالبة البائع بدفع كل أو جزء من رسوم وكيلك.
· في سوق البائعقد تكون الرسوم الثابتة لوكيلك ذكية إذا كنت تخطط لزيادة عرضك الأولي. حتى إذا قمت ببعض الأعمال القانونية بنفسك، فاعتمد دائمًا على خبرة الوكيل للتفاوض.
· تأكد من أنك تحب وكيلك (استخدم مراجع من الأشخاص الذين تثق بهم) وأن العقد الذي توقعه يحتوي على أحكام الأداء (مثل التواصل في الوقت المناسب) وبند إنهاء واضح.
تقول مالطا من NAR أن هذه التغييرات في النهاية ليست عاملاً كبيرًا في أسعار المنازل، والتي تتأثر في المقام الأول بالمخزون والاقتصاد. “نعتقد أن التأثير الأكبر هو أن هذا التغيير يكون مؤيدًا للمستهلك، ويضعك في مقعد السائق ويعرف مسبقًا ما هي الخيارات المتاحة أمامك فيما يتعلق بتعويض الوكيل وكيفية المضي قدمًا.”
